2020年4月から民法改正、賃貸のお部屋探しにはどんな影響がある?


2020年4月1日から、大幅に改正された「民法」が施行されます。これにより大きく影響を受けるのが「敷金」「現状回復」「修繕」といった家を借りるときのさまざまなルールです。今回は知らないとソンをする、民法改正と住まいのポイントについて紹介します。

○「敷金」が定義され、「敷金返還債務」が明確化された

そもそも民法は日常的な取引や契約などをとりきめた法律で、特別な法律がない場合や、基本的な法的枠組みは民法にのっとり判断します。今回の民法改正は債権関係の分野を中心に見直されていますが、今回は住まいまわりにしぼって解説していきます。

まずは、入居前に払うことの多い「敷金」についてです。今まで民法では「敷金」の定義がありませんでしたが、今回の改正で次のように定められました。

「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」

「敷金」は一部の地域で「保証金」ともいわれているため「いかなる名目を問わず」としています。要は家賃の未払いなどがあったときに充当する性格をもったお金ということです。

この敷金を受け取った大家側は、賃貸借契約が終了し、鍵が返却された時点で「敷金返還債務」が生じるということ、原状回復にかかった費用、未払いの家賃があった場合はその分を差し引いて、残額を支払うことが明文化されました。
○気になる人が多い「原状回復」、ルールはどう変わる?

もう1つ、覚えておきたいのが原状回復のルールです。原状回復とは、借りたお部屋を退去するときに「入居時の状態に戻す」ことをいいます。

しかし、部屋をもとの状態に戻すといっても、「どこまで元通りにする」のか、そもそもその傷が「日常的に使ってできたものなのか」「それとも故意にできたものなのか」などと範囲が明確になっておらず、「普通に暮らしていたのに納得いかない」「退去時に高額なクリーニング代を請求された」というトラブルがたびたび起きていました。

そこで、改正後の民法では、借りた側は基本的に「原状回復義務」を負うとしたうえで、「通常損耗」「経年変化」にあたる部分については「原状回復義務」を負わないと明記されることとなりました。
○通常損耗・経年変化にあたり、原状回復義務がない例

・家具の設置による床やカーペットの凹み、設置あと
・テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ(電気やけ)
・地震で破損したガラス
・鍵の取替

○通常損耗・経年変化にあたらず、原状回復義務がある例

・引っ越し作業で生じたひっかき傷
・日常の不適切な手入れ、もしくは用法違反による設備などの毀損
・タバコのヤニ・ニオイ
・飼育ペットによる柱などの傷・ニオイ

家具の設置や床のカーペットのくぼみ、テレビや冷蔵庫の壁の黒ずみなどは「日常の生活の範囲内」と定められているので、退去時にこれらの回復費用を請求されても支払う必要はありません。

ただ、一方で、タバコやペットの傷やニオイにかかる原状回復費用は負担しなくてはいけません。目安としておぼえておきましょう。

また、借り手側のメンテナンス・修繕についても見直しが行われました。今まで借りていた部屋の設備(たとえばエアコンなど)が故障したり、雨漏りなどが生じても、大家さんや管理会社が「なかなか対応してくれない」という事態が起きていました。民法ではどのような場合に借り手側が修繕できるのか、定められていなかったためです。

これも改正により以下の条件の場合、借り手側が判断して修繕でき、責任を追求されることがないと明確になりました。

(1)修繕が必要である旨を通知した、または賃貸人がその旨を知ったのに相当の期間に必要な修繕をしないとき
(2)急迫の事情があるとき

(1)は「修繕してほしい」と伝えたのに一定期間、対応してくれなかったとき、(2)は大型の台風が接近しているなど、があてはまるのではないでしょうか。どちらにしても暮らしていくうえでの必要な修繕が、借り手側の判断で行えるようになったのは心強いですね。
○民法改正、いつから適用になるの?

注意しておきたいのは、今回の民法改正がいつから適用されるのかということです。今まで紹介してきた賃貸借契約についてですが、基本的には2020年4月1日以降の契約については、新しい民法が適用されます。

一方で、施行日より前に締結された契約については、改正前の民法が適用されます。たとえば、2019年に部屋を借り、2020年5月に退去しようとした場合は、改正前の民法の範囲となります。ただし、2020年4月の施行後に賃貸借契約や保証契約を「更新」したときは、その契約に新しい民法が適用されるので、おぼえておきましょう。

○嘉屋恭子
フリーライター。編集プロダクションなどを経て、2007年よりフリーランスで活動。主に住まいや暮らしに関わる分野で取材・執筆を続ける。FP技能士2級取得。

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