マンションの修繕積立金が安い物件は要注意!?管理費との違いは

日刊Sumai

2019/8/9 21:30

住宅は何もせずに放っておくと老朽化していくため、適切な維持管理が必要です。
そのために「修繕積立金」や「管理費」を区分所有者から徴収します。
マンションの場合は、日々の小さなメンテナンスに加え、数年から数十年ごとに必要になる外壁塗装や屋根の防水などの大規模な修繕工事や改修工事をあらかじめ計画して行います。
ここではマンションの修繕費に関して詳しく解説します。
1. マンション購入後にかかる管理費と修繕積立金
大規模修繕
purimaro / PIXTA(ピクスタ)
マンションを購入した後は、毎月「管理費」と「修繕積立金」がかかるのが普通です。それぞれの内容について確認しましょう。

1-1管理費と修繕積立金とはなにか

管理費とは、マンションで快適に生活するための費用です。
管理会社に支払う委託業務費、管理組合の運営に要する費用、共用部分の火災保険料、地震保険料、損害保険料などがマンションの管理費から拠出されます。
また、日常の清掃費やエレベーター、防犯カメラの設備点検費なども管理費から支払われます。
定期的に行われる大規模修繕・改修工事などに使うためのお金が修繕積立金で、管理費とは別に積み立てます。
外壁や躯体部分、ベランダなどの劣化・老朽化、排水管や給水管設備等のメンテナンスなどの修繕を行います。
かかる費用が高額なため、管理費と併せて毎月積み立てて備えておく必要があります。

1-2 大規模修繕はどうして必要なの?

大規模修繕工事は入居者の生活を安心・安全に保つだけでなく、マンションの資産価値を維持するために大切なものです。
建物は必ず劣化し、築10年を過ぎたくらいから、外壁が紫外線や雨風で劣化しますので、雨水が内部に侵入するようになり、建物内部まで劣化が始まります。
そうなる前に大規模修繕を行うことが必要です。
2. 修繕積立金の金額はどう決定する?
管理費や修繕積立金の合計支払額は、物件によってさまざまです。
月に4万円近くかかる物件から2万円程度の物件まであります。この違いは何なのでしょうか。
大規模修繕
セーラム / PIXTA(ピクスタ)

2-1 修繕積立金の金額は長期修繕計画により決まる

修繕積立金の総額がいくらになるかは長期修繕計画の内容で決まります。
新築マンションの場合、30年先の長期計画を立てることが一般的です。
築25年~30年くらいが、一番修繕が発生する時期です。そのために、築浅のうちから修繕計画を立てます。
修繕計画が変更になれば、徴収金額も変わります。修繕計画の変更は総会で決議されます。
管理費の総額は、それぞれの委託料など、通常の管理費要する費用をもとに算出されます。
管理費の負担割合は、原則として共用部分の持分割合=専有部分の床面積割合によります。
修繕積立金も同様に考えられますが、規約で割合を変更することも可能です。

2-2 修繕積立金があまりに安い物件は要注意

築年数が経って建物が老朽化していくと、修理箇所が増えるため値上がりします。
もし、修繕積立金の徴収がなかったら、いずれ修繕費が必要になり、まとまったお金が思わぬタイミングで出ていくことになります。
修繕積立金を支払っていれば、お金を積み立てているために、慌ててお金を用立てることがなくなります。
そのために修繕積立金を支払うことは大変重要なことなのです。
マンション購入時に、管理費、修繕積立金が安い物件を探す人がいますが、管理費と修繕積立金は前述のように意味が異なります。
管理費が安いのは良いですが、修繕積立金があまりに少ないと、将来自分の手元から多額のお金が出ていくことになるので、単に管理費+修繕積立金が安い物件を探すのではなく、両者のバランスを見て、修繕積立金の割合が多い物件を探すべきです。
3.まとめ
大規模修繕
セーラム / PIXTA(ピクスタ)
マンションの修繕は資産価値を保つために長期的に計画し、実行する必要があります。
修繕積立金は長期計画で決まった金額をもとに算出されるために、単に修繕積立金が安い物件は、後になって多額の支払いをしなくてはならない可能性が高くなる、または、修繕がおろそかになる可能性があるために、あまりおすすめできません。
修繕内容と修繕積立金のバランスの良い物件を選びたいものです。

当記事は日刊Sumaiの提供記事です。

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