学校では教えてくれない!頭金、ローンの種類と仕組みを知って賢い選択を vol.2 

日刊Sumai

2018/4/15 21:30

住宅コンサルタント兼住宅セカンドオピニオンである、寺岡孝さん著の最新刊『学校では教えてくれない!一生役立つ「お金と住まい」の話』を読んで、今後のライフプランニングに役立ちそうな内容をご紹介しています。
第2回は、「住宅ローン」の選択や知っておきたい仕組みのポイントについてです。
住宅ローン イメージ
hilite / PIXTA(ピクスタ)
持ち家や車を所有しない筆者は「ローン」と無縁の暮らしです。
よって返済プランや利息についてはまったくの無知でした。
フリーランスで収入も一定でないため、ローン組めないね!と周囲からさんざん言われ、自覚しています。
そんな筆者がローンについて述べるのはおこがましいのですが……。
すぐに家を買うか買わないかはご家庭や個人の判断につきますが、ローンの仕組みは知っていて損はないことばかりだと思います。
ウォールストリート
topic_ns / PIXTA(ピクスタ)
余談ですが、当時はニュースを聞き流していたアメリカで起きた「サブプライムローン」についてあらためて調べてみました。
原因が明確になり何とでも言えますが、極めてハイリスクなローンだったことを理解し、金融商品の怖さを知りました。
高金利のローンは家計をひっ迫しかねませんが、現代の超低金利は借入金に対しての利息が低いので、家を買うのに好条件ということ。
好条件だからこそ、さらに学んでローンの種類を知り、返済プランを立てることで支払い総額を抑えられる方法もあるのです。
誰だって利息を多く払いたくはありませんものね。
寺岡さんは本書内で住宅ローン返済に苦しまないための、最適と言える返済プランを提唱していますので一部ご紹介します。

頭金、ローンの種類の仕組みを知って賢い選択を
家を買うことを決めたら、まず予算を決めます。
「いくらなら払えるか」「定年(65歳目途)にはローンは完済しているか」
今の暮らしを充実させて、かつ、老後の暮らしをひっ迫することなく、自分たちの収入に見合ったローン返済をすることがとても大切です。
資産
Graphs / PIXTA(ピクスタ)
融資の際、世帯年収に応じて借入額(融資額)が決まるといいますが、ローン返済に後々息詰まる人は「いくら借りられるか」ということに重きを置いてしまうため、結果、家計に占めるローン返済の割合が高くなってしまいます。
せっかく手に入れたマイホームをローン返済が滞り手放さなくてはならないという悲しい事態は絶対に避けたいものです。
ローン返済を少しでも軽減するのは、やはり頭金がカギのようです。

頭金は住宅購入金の20%以上が望ましい
頭金なしで家を買えるローンがありますが、寺岡さんの住宅購入時のアドバイスでは頭金は住宅購入金の20%以上が望ましいと言います。
頭金が多いほど毎月の返済額の負担減、完済期間の短縮ができ、結果として支払う利息が少なくて済み、支払い総額を減らすことができます。
頭金20%というのは、かなりまとまった金額になるので10%でも金利的に優遇されるといいます。
住宅ローン
MaCC / PIXTA(ピクスタ)
住宅ローンの種類は返済期間のうち元金が変わらない「元金均等返済」はローンの支払い利息が少ないため「元利均等返済」よりもローン支払い総額が少なくなります。
「元金均等返済」は初期の返済額が多くなる、毎月返済額が変動するというデメリットもありますが、長い目で見るとお得な返済方法です。
ローン返済中にまとまった資金を調達できた場合は、繰り上げ返済すると利息が減り、支払い総額を抑えられるのでこちらも念頭に置いてください。
頭金や元金均等返済ローンを組んだ場合の初期費用の出どころは貯蓄からですね。
現代は普通預金ではほとんど利息が発生しないので、複利と呼ばれる元金についた利子にも利子が付く金融商品を選ぶのが賢明です。
ひとつひとつの選択や、長い目でみると結果が大きく変わってくる金融の仕組み。
知っておくと大事に貯めたお金がお金を呼ぶ良いサイクルに乗るチャンスがあります。

40代以降の住宅購入のおすすめローンとは?
住宅ローンを組むなら定年の年齢から逆算すると、当然若い年齢に始めた方が良いに越したことはありませんが、40代、50代で住宅を購入する方も多くいます。
その場合は、2本立てローンを利用する方法があります。
住宅ローン
freeangle / PIXTA(ピクスタ)
1つのローンを定年までに完済する方法で組んで現役のうちに多めに返済すれば、定年後にもう1つのタイプのローン返済が残っていたとしても年金生活でも無理なく返済できるという方法です。
筆者は現在すでに40代。
2本立てローンについて知らなかったので、今から30年、35年も返済していくのは難しいと考えていましたが、今後家を購入する機会があれば2本立てローンは必須になってくるなと思いました。

ローンも借換えができる!でも諸経費に注意
住宅ローンの金利は低いことに越したことはありません。
返済途中でより金利が低い住宅ローンがある場合、借り換えるという選択肢もあります。
金利が0.5%下がるだけで支払い総額が百万円単位で変わってくるため、支払い総額を減らす、月々の返済費を減らすことができます。
借り換え
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ただしローンの借換えには手数料から税金を含め多くの諸経費が掛かるので、経費を試算してかつ借換えの方が得なら見直しも有効です。
ローンの計算式はややこしいですが、住宅を取得するには切っても切れない問題です。
大きなお金が動くので、基礎を学び、ベストなプランを選ぶとトータルで見ると大きな節約につながりますよ。
次回は、住宅、金融、保険の「ポジショントーク」の注意点についてご紹介します。

(つづく)
学校では教えてくれない! 一生役立つ「お金と住まい」の話
【参考】
『学校では教えてくれない!一生役立つ 「お金と住まい」の話』

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