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【共有物分割】相続する土地が複数の相続人で共有となる場合の課税関係とは

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一つの土地などについて、二人以上の者がそれぞれ持分を持つことを共有と言いますが、共有はその土地全部について、共有している者が持分に応じた権利を保有していることとされています。共有が生じる原因の一つに、相続があります。被相続人である親が相続財産として一つの土地を持っている場合、その土地は相続人である子の共有になることが多くあります。


■共有の問題点

共有の問題点として、共有している土地などの財産(共有物)について、利用が制限されるということがあります。例えば、その土地を売ろうとする場合、共有者全員の同意を得る必要があるとされています。持分に応じた権利を持っているとはいえ、その権利は共有物全部に及ぶとされているからです。

このため、共有物については、共有を解消したいというニーズがあり、この解消を共有物分割と言います。例えば、ある土地について二人が1/2の持分で共有していた場合、持分に応じて共有物分割を行えば、その土地を1/2ずつ2つに分割して、二人それぞれがその2つの土地を100%保有することになります。

■課税関係の原則

共有物分割が行われた場合、税務上はその分割が(1)一の共有物について(2)持分に応じた(3)現物の分割であれば、課税されないことになっています。簡単に言えば、持分に応じて一筆の土地を分割すれば、原則として課税されることはありません。

ただし、ここでいう持分に応じた分割というのは、所有している共有物の持分割合ではなく、共有物分割を行った後の価格比で判断します。例えば、3億円の土地を1/2ずつ保有していた二人が、1/2ずつ分割した結果、一方の土地が2億円、もう一方の土地が1億円と評価されれば、1/2ずつではなく2/3と1/3で分割したと判断されます。

こうなると、原則として課税対象になります。土地は分割の方法で評価額が大きく変わることがありますので、注意してください。

■二つ以上は対象外

一方で、例えば甲と乙という二人がA土地とB土地という二つの土地をそれぞれ1/2ずつ共有していた場合を考えてください。この場合、甲がA土地の1/2の持分を乙に譲渡し、その対価として乙からB土地の1/2の持分を取得したとします。結果として、甲がA土地を100%、乙はB土地を100%保有しますが、この場合は課税対象になります。共有物はA土地とB土地の二つであり、一の共有物を分割したのではないからです。

ただし、一定の場合には、交換特例という譲渡所得の特例が使えます。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士 松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は税理士向けのコンサルティングを中心に118ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開するとともに、法律論や交渉術に関する無料メルマガを配信中。


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