山手線まで20分、2~4千万円で買えるマンション一覧!狙い目はつくばEX沿線?


 不動産経済研究所の調査によると、2017年の首都圏の新築マンション平均価格は5908万円で、3.3平方メートル当たりの平均坪単価は283.5万円。なかでも、東京23区の平均は7089万円で、坪単価は357.4万円に達します。都心部の人気エリアの新築マンションでは平均坪単価が1000万円という例もあります。

東京カンテイの試算によれば、平均年収の何倍で買えるかを示す年収倍率は、16年段階で首都圏平均は10.68倍で、東京都は11.46倍、神奈川県は11.70倍。これでは、とても平均的な会社員には手が届きません。これは16年価格が対象であり、17年には価格が上がっているので、年収倍率はもっと高くなるはずです。

では、庶民は新築マンションを諦めるしかないのかといえば、決してそんなことはありません。どうすればいいのでしょうか――。

●「安かろう、良かろう」を見つける

どんな商品でもそうですが、値段には高い安いがあり、商品の質には良い悪いがあって、組み合わせると図表にあるようなマトリックスになります。

左下の「安かろう、悪かろう」というのは、たしかに安いけれど通勤に2時間かかる、建物は安普請で管理もなっていない物件。こんな物件は、いくら安くても願い下げです。買ってしまうと、住み心地が悪く、かといって売るにも売れません。対極の右上は、「高かろう、良かろう」で、都心に近い便利な場所にあり、住み心地も悪くないのですが、何しろ高額。5000万円以上は当たり前で、どうかすると億ションになって、庶民ではなかなか手が届きません。

では、諦めるしかないのかといえば、決してそんなことはありません。右下の、「安かろう、良かろう」というマンションを見つければいいのです。「そんなうまい話があるはずはない」という声も聞こえてきそうですが、諦めずに探せば、それに近いものを見つけられるはずです。

●山手線の駅まで20分、坪単価200万円以内の大手有名企業が手がけたマンション

そこで、比較的便利な場所にあって、庶民でも手に入る価格帯で、かつ建物のスペックや共用施設、管理も充実という三拍子揃った物件として、以下の条件で新築マンションを探してみてはどうでしょうか。

(1)最寄り駅から山手線ターミナル駅までの乗車時間が20分以内の便利な場所にある
(2)坪単価200万円以内、価格にして2000万円台から4000万円台で手に入る
(3)大手が手がける総戸数200戸以上で共用施設・管理が充実している

(1)は便利な場所にあるということですし、(2)は庶民でも手に入れられる範囲ということで、(3)の大手不動産が手がけた総戸数200戸以上の大規模マンションであれば、「安かろう、悪かろう」ではなく、建物のスペックも高く、共用施設や管理も充実しています。

この3条件が揃えば、買ってはいけない「安かろう、悪かろう」という粗悪な物件ではなく、反対に、「高かろう、良かろう」という手が届かない物件でもありません。「安かろう、良かろう」ということで、それなりの水準の住まいを、リーズナブルな価格で提供してくれる希有な存在のマンションということなのです。

●つくばエクスプレス沿線に広がる、新たな街づくりとマンション立地

そうした視点から注目しておきたいエリアが、比較的沿線の歴史が浅く、現在も大規模な沿線開発が続いているエリアであり、なかでも注目されるのは、つくばエクスプレス(TX)の沿線でしょう。

05年に開通したTX沿線では、鉄道と街の整備が一体となった「一体型土地区画整理事業」が進められており、約3000万平方メートルにも及ぶ沿線開発によって、各地で新たな街づくりが推進されています。行政、企業、大学が協力して街づくりが行われている「柏の葉キャンパス」、子育て世代のための安心・安全の街づくりが進められている「流山おおたかの森」などがその代表格です。

しかし、この両エリアはTXの始発駅である秋葉原駅までの所要時間が20分超であり、今回の条件には当てはまりません。対象となるのは、南流山駅から南の東京寄りの各駅になります。それでも、南流山、三郷中央、八潮駅などには先の3つの条件を満たす物件がいくつか見つかります。

●住友不動産の「シティテラス八潮」

住友不動産がTXの八潮駅から徒歩8分の地で開発を行っている「シティテラス八潮」。鉄筋コンクリート造の地上8階建てで、総戸数は493戸の大規模マンションです。住友不動産が手がける大規模マンションであり、次項で触れるように内容も充実しており、先の3条件の(3)に合致します。この2月に竣工し、5月下旬から入居が可能です。

また、山手線ターミナル駅で、TXの発着駅である秋葉原駅までは乗車時間17分ですから(1)をクリア。価格は2月下旬販売予定の9戸をみると、専有面積57.72平方メートルの3LDKが2980万円で、78.13平方メートルの4LDKが4699万円です。坪単価にすれば170万円、198万円ですから、(2)の条件もOKです。

20分以内、200戸以上、坪単価200万円以内の3つの条件を十分過ぎるほどにクリアできます。しかも、大手不動産会社の分譲ですから、住み心地だけではなく長い目でみた資産価値の維持も期待できます。

まずは、写真の完成予想図をご覧ください。とてもグロス価格2000万円台もあり、ほとんど坪単価200万円以内のリーズナブルなマンションとは思えない風格のある外観デザインではないでしょうか。英国風煉瓦調のタイル張りの外壁と、バルコニー部分のクリアな輝きを放つガラス手すりの対比がグレード感あふれるファサードを形成しています。

●住む人の満足感を高めながら、地域のシンボルともなる住まいに

特に、一流シティホテルを彷彿とさせる大きなキャノピーのあるクルマ寄せは、住まう人に誇りを感じさせ、訪れた人には憧れを抱かせます。また、エントランス前にはシンボルツリーとしての欅を植栽、敷地の回りには四季折々の表情を楽しめる多彩な植栽が配置されます。

共用施設も充実しています。各施設を1カ所に集中、目的に応じてフレキシブルに利用できるように配慮されています。たとえば、キッズルームの横にはラウンジを設置、子どもたちを見守りながら親同士のコミュニケーションを楽しむことができます。また、キッチンスタジオの隣には「マルチスタジオ」を配して、大人数でのパーティーも可能としました。高額物件のようになんでもありというわけにはいきませんが、ほんとうに必要なものを効率的に設置しているといっていいでしょう。

建物は、長谷工コーポレーションの施工で、住宅性能表示制度を採用した、耐久性、耐震性の高い建物です。スラブ床は20cm、戸境壁は18cmですから高い遮音性能が期待できます。専有部に関しても、キッチンには人工大理石のカウンタートップ、ドイツ・ショット社の耐熱セラミック製ガラストッププレートを採用するなど、細部にもこだわったつくりになっています。

●丸紅などの「アクアスイート」

同じくTXの南流山駅徒歩12分の「アクアスイート」は、総合商社の丸紅などが開発したマンション。総戸数355戸の大規模物件であり、建物は鉄筋コンクリート造の地上12階建てで、17年1月の竣工ですから、即入居可能です。

今年2月に販売された住戸をみると、専有面積72.57平方メートルの3LDKが3468万円で、92.38平方メートルの4LDKが4528万円です。3.3平方メートル当たりの坪単価は158万円、162万円になります。

以前には、モデルルームとして使用した住戸に関しては、73.80平方メートルの住まいを2498万円で販売したケースもあります。この坪単価を計算すると、なんと112万円です。

南流山駅から秋葉原駅までは20分ですから、秋葉原駅で山手線に乗り換えれば東京駅までの合計乗車時間は24分です。また、途中の北千住駅では東京メトロ日比谷線、JR常磐線、東京メトロ千代田線に乗り換えることもでき、各方面に快適にアクセスできそうです。

このアクアスイートのある流山市は、「母になるなら、流山市。」のスローガンのもと、市を挙げて子育て支援を行っています。10年間で人口が2万6000人も増えるなどの成果を挙げているだけに、子育て中のファミリーにとっては、注目しておきたいエリアではないでしょうか。

●大和ハウス工業の「プレミストひばりが丘」など

このTX沿線だけではなく、埼玉県や千葉県方面の沿線を見ていけば、先の3つの条件を満たす物件を探せる可能性があります。TX同様に比較的新しい路線である埼京線沿線には坪単価200万円、山手線ターミナルである池袋駅まで20分の条件を満たす物件が多いのですが、200戸を超える大規模物件に該当するマンションは18年2月現在、残念ながらありません。でも、今後出てくる可能性は高いので、対象エリアとしてチェックしておいたほうがよさそうです。

これは、JR京葉線についても同様のことがあてはまります。

そのほか、西武池袋線の「ひばりが丘」駅にも注目しておきたいところです。高度成長期に開発された大規模団地が建て替え期を迎えていて、そこで先の3つの条件を満たせる物件が出てくる可能性が高いのです。

18年2月現在でも、大和ハウス工業の「プレミストひばりが丘」が販売中です。鉄筋コンクリート造の地上11階建てで、総戸数は206戸、18年2月の竣工で、3月からの引き渡し予定です。

ひばりが丘駅から徒歩18分と、やや徒歩時間は長いのですが、バスを利用すれば徒歩時間は1分に短縮できます。このひばりが丘駅からは、山手線の池袋駅まで急行で15分ですから、通勤時間のトータルでは徒歩時間の長さと相殺できそうです。

2月現在の販売物件をみると専有面積63.02平方メートルが3599万円、75.33平方メートルが4489万円です。坪単価にすれば188万円、197万円ということで、山手線まで20分、坪単価200万円以下、総戸数200戸以上の3つの条件をクリアしています。
(文=山下和之/住宅ジャーナリスト)

※物件に関する情報は2018年2月現在の情報です。販売条件が変更されたり、終了することがあるので事前にご確認ください。

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