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リノベ完成!工事が終わって感じた10の反省ポイントとは?【なんでも大家日記@世田谷】

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こんにちは、「なんでも大家」のアサクラです。
数回にわたりリポートしてきたリノベーションもいよいよ完成しました。
今回は完成写真を見ながら「ウェブ内見」を開催。
うまくいった点と反省点を振り返っていこうと思います。
まずは、完成版の図面をどうぞ。

※ 【なんでも大家日記@世田谷】過去の記事を読む

■キッチン編:フロアタイルは靴下だと滑りやすい+収納が少し足りないかも…

では、ウェブ内見を始めることにいたしましょう。
玄関ドアを開けると、真っ白な空間が広がります。
右を向くと……、

ガラスのパーティションを通して、キッチンが望めます。
そのままキッチンに進みましょう。

窓からの光も入って明るいキッチンになりました。

【反省ポイント:1】
床のフロアタイルが、靴下のまま歩くと少し滑りやすいことがわかりました。
スリッパや素足なら問題ないのですが、暮らしていれば靴下で歩くことも多いはずなので失敗でした。
【反省ポイント:2】
予算の都合でレンジフード横の吊戸棚をあきらめましたが、やはり収納力不足はいなめません。
棚板一枚でもいいので設置すればよかったと思っています。

■サニタリー編:募集してわかった!やっぱり浴室はユニットバスが人気

次は、洗面と浴室です。
洗面は自分が想像していたとおりの仕上がりです。
浴室もすっかりきれいになりました。

【反省ポイント:3】
前々回も書いたとおり、この洗面はさすがに小さすぎました。
選んだのは幅40cmのサイズでしたが、利便性を考えると横幅ぎりぎりでも60cmサイズにするべきだったと思います。
【反省ポイント:4】
浴室のリフォームは個人的には満足だったのですが、いざ内見となってみると、
同じ頃に募集していたもう一室のユニットバスにくらべ、浴室への反応がふるいませんでした。
とくに女性の方はみなさんユニットバスのほうを好む傾向にありましたね。
実をいうと、妻には「絶対ユニットのほうがいいよ」と言われていたのですが……。
これを踏まえて、以後、うちの物件ではユニットバスを導入するようになりました。

■トイレ編:やっぱり収納をつければ良かった+思ったよりも足元が広くない…

トイレはウォシュレットつき。スマートなフォルムがいいですね。
壁にはグレーでアクセントをつけてみました。
【反省ポイント:5】
すっきりとした見た目にこだわって収納はつけなかったのですが、やはりこれも不便です。
この次の部屋からは必ず収納をつけることにしました。
【反省ポイント:6】
せっかくリノベーションしたのに、実際に座ってみると思ったよりも足元が広くなっていなかったのも反省点です。
入口手前の壁のスイッチプレート幅を確保するためにしかたなかったのですが、
この点をなんとかしてでも、もっとトイレのスペースを広げるべきでした。

■リビング編:天井の高さを活かしてペンダントライトにしても良かったかも

続いてリビングです。こちらも白を基調にしています。
天井を抜いたおかげで広々として気持ちいいです。
フロアタイルの向きは迷ったのですが、
今回はヨコ方向に敷いて左右の広がりを重視してみました(ちなみにタテ方向に貼ると、奥行きを感じられます)。

【反省ポイント:7】
照明はシーリングライトにしたのですが、せっかく天井も高くなったことですし、
もう少しおしゃれなペンダントライトにしてもよかったかもしれません。
左側の壁につけられたリモコンもグレーで白い空間で悪目立ちしているのもマイナスです。

■建具、サービスルーム編:半透明の建具は明るいけど、ちょっとホラー!?

振り返ってダイニングを見てみます。
袖壁の建具を引くと……、

こんな具合になります。半透明なので、向こうがぼんやりと見えます。
ちょっとホラーですね(笑)。

でも、ダイニングの光が漏れて見えるのが気に入っています。

右を向くと、3畳のサービスルームと収納が見えます。
撮影時には間に合わなかったのですが、収納にはロールカーテンが入るので目かくしは可能です。
また、リビングとの間にも天井付けのカーテンレールを設置したので、間仕切ってベッドルームにすることも可能です。

今度はサービスルームからリビングを見てみます。
やっぱり照明がいまひとつですかね。

【反省ポイント:8】
もともとこの部屋にはガスストーブ用のガス栓がついていたのですが、エアコンで十分と思い、つぶしてしまいました。
内見時に寒さを心配する方が多かったこともあり、残せばよかったと思っています。

■コンセント編:デザインはカッコいいけれど…

かたちが気に入って施主支給した海外製のコンセントプレート(左)。
ですが……。

【反省ポイント:9】
後日、入居者の方から、差しにくい家電があるとの情報が。
海外のものですから、日本の家電のコンセントプラグとの相性はいかんともしがたく、
このへんはデザイン性を優先したことが裏目に出ました。
【反省ポイント:10】
結局、工事が終わってみると、施主支給のスイッチプレートや電気屋さんにお願いしたエアコンの新規設置などの費用を含め、
予算は超過して10%ほどのオーバーになってしまいました。
こうしてみると、モザイクタイルやガラスパーティションのような自己満足があとあと予算を圧迫したのは否めません。
これ以後、リノベーションにあたっては事前に予算が10%ほどオーバーすることを想定して予算を立てるようこころがけるようになりました。

■プロの写真は集客にも効果てきめん!

ウェブ内見、いかがでしたか?
お気づきのとおり以上の写真はすべて、友人でありプロのカメラマンでもあるМさんに撮ってもらっています。
恥を承知で僕が自分で撮った写真とくらべてみましょう。


な、なんというがっかり感。
プロのあとに見ると、とっても残念です。
空間の広がりもなく、実物よりも狭く感じますね。
一見、自然に撮られたように見える写真がいかに高度な技術に支えられているのか実感できます。
聞けば、アングルや光の調整はもちろんのこと、
レンズの歪みによって生じる微妙なゆがみをまっすぐに補正する作業もしてくれているとか。さすがです。

kouchan / PIXTA
われながらいい物件ができたと自負していますが、写真のおかげでさらに魅力が増したことは事実です。
逆にいえば、いくらいい物件でも、その魅力を十分にアピールできなければ内見にすら来てもらえないかもしれないということです。
その意味では、写真が抜きんでていると募集広告の印象がちがいます。
「とりあえず見に行ってみようかな」という気になりませんか?
ちなみに、街の不動産屋はよく見栄えのいい物件を釣り物件にしますが、
うちの物件は成約後もしばらく掲示されていることが多い気がします。

■賃貸経営は自分の人脈を活用すべし

チータン.C / PIXTA
しかし、世の中の大家さんみんながカメラマンの友人を持っているわけではありませんよね。
かといって、まともな報酬を払ってカメラマンにお願いして採算が取れるかも難しいところです。
その費用を設備の充実にあてたほうがいいかもしれない。
重要なのは、「カメラマンに写真を撮ってもらう」ことより、
自分が持っている人脈のなかで物件経営に活かせるものはなんでもうまく活用しようと考えることです。

ふじよ / PIXTA
例えば、僕の知人はシェアハウスの大家さんであると同時に習い事のスクールを経営していますが、
生徒さんから募集を募って満室経営しています。
この場合、不動産業者を介さないので仲介料を払わないで済みますし、赤の他人でもないので安心感もあります。
素晴らしいやりかたですが、僕が真似したくても真似できません。
このように、自分が持っている特技や人脈を活かせると、ほかの物件と差別化する可能性が見えてくると思います。
次回は気になるお家賃を公表し、入居者が決まるまでをレポートします。

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